Zona tensionada, el último freno de la vivienda para salvar a los residentes

PalmaEl debate sobre la vivienda en Baleares ya no gira en torno a si los precios son altos, sino si existen herramientas que eviten un punto de no retorno en el 2026. Las previsiones apuntan a una nueva subida de los alquileres de entre un 8% y un 12%, lo que supone hasta 4.000 euros anuales más para los bolsillos de los residentes. El incremento vendrá, sobre todo, de los miles de contratos firmados en tiempo pospandemia que, cinco años después, deben renovarse. Sin mecanismos de contención. A precio de mercado desbocado. La vivienda usada tampoco ofrece esperanzas con el metro cuadrado, que supera los 5.000 euros. Y al alza.

En este contexto, la declaración de las Islas como zona de mercado residencial tensionado se ha convertido en una de las principales líneas de fricción política. El Gobierno del PP se niega a activarla con el argumento de que "carece de efectos reales", mientras que una parte del mundo académico, profesional y la izquierda la defienden como una herramienta de alivio inmediato, limitada, pero necesaria. No resolvería el problema de fondo, pero sí tiene la capacidad de amortiguar el golpe que se avecina.

La figura de la zona tensionada no implica una intervención total del mercado ni tampoco supone un congelador generalizado de los precios. Según la Ley estatal de vivienda, activarla permite actuar en tres frentes: limitar el incremento entre contratos sucesivos, fijar índices de referencia en determinados supuestos y habilitar incentivos fiscales para los propietarios que ajusten sus rentas.

Objetivo modesto

La declaración de Baleares como zona de mercado residencial tensionado no nace, según el economista y jurista experto en vivienda Eduard Robsy, con la voluntad de arreglar el problema de la vivienda, sino con un objetivo más modesto: paliar sus efectos más inmediatos en un contexto de tensión creciente. Ante la idea, repetida casi como un mantra, que limitar los precios "no ha funcionado en ninguna parte", el experto introduce un matiz que a menudo se pierde en el debate. La Ley de vivienda –recuerda– "no congela los alquileres ni impone límites estrictos de forma generalizada". Los topes más duros afectan únicamente a los grandes tenedores ya las viviendas que entran por primera vez en el mercado dentro de una zona tensionada. "Para el resto, la principal limitación es que la subida entre contratos sucesivos se encuentra en torno al 2%".

En un mercado como el balear, donde el problema no es tanto la actualización anual como el salto de precio al finalizar un contrato, esta contención no cambia el sistema, pero sí altera su comportamiento. "Si tienes un inquilino satisfecho y puedes subirle el porcentaje fijado, normalmente la relación se mantiene", apunta Robsy. Sin ese límite, el incentivo es otro: rescindir el contrato, volver a anunciar el piso y estirar el precio hasta donde aguante la demanda. Para el experto, además, el verdadero impacto inmediato de la zona tensionada no es el control de precios, sino todo lo asociado. "La medida con mayor impacto, a corto plazo, es la declaración de zona tensionada, sobre todo por las moratorias de alquiler". Una situación que ya se vio con el escudo social: "Antes, los desahucios por vulnerabilidad quedaban parados. Son medidas de impacto inmediato". No resuelven la falta de vivienda, pero contienen su daño.

El problema, advierte Robsy, "se agravará en el 2026", cuando empiecen a renovarse de forma masiva los contratos firmados en los últimos años. "Eso generará conflicto social", alerta. Ante este calendario, apelar a la vivienda asequible como solución estrella llega tarde. "Crear mucha vivienda asequible con fórmulas mixtas no es una solución a corto plazo", asegura. "Aunque se ponga en marcha, las condiciones de acceso seguirán siendo difíciles de asumir", añade.

Por eso insiste en rebajar las expectativas. La zona tensionada "no soluciona el problema de fondo porque no ataca a las causas estructurales", pero sí permite amortiguar el golpe mientras no llegan políticas más ambiciosas. El diagnóstico final es menos ideológico que práctico: "Si dejamos que la vivienda asequible dependa del promotor privado, no va a pasar". En Baleares, con la presión turística, la escasez de suelo y la alta rentabilidad, el mercado ya ha demostrado sobradamente cuáles son sus prioridades.

¿Por qué nos encaja la zona tensionada

Desde un punto de vista técnico, las Islas cumplen con los criterios que fija la Ley: esfuerzo económico excesivo de los hogares, incremento sostenido de los precios y desajuste entre oferta y demanda. El debate, por tanto, no es jurídico, sino político.

El Gobierno sostiene que la declaración reprocharía la oferta. Robsy cuestiona el planteamiento con datos históricos: "Entre el 2000 y el 2008 se construyeron unas 600.000 viviendas cada año y el precio se duplicó. Nunca se había construido tanto ni el precio nunca había subido tanto. ¿Por qué ahora debería ser diferente?", se pregunta.

La clave, insiste, no es sólo cuánto se construye, sino para quién y con qué reglas de juego. "Hay que construir con normas que conduzcan al resultado que se quiere. Si no, seguirán lucrando los de siempre", apunta.

El valor de la fiscalidad

Uno de los aspectos menos explorados del debate es el fiscal. La declaración de zona tensionada permite incentivos fiscales potentes para favorecer el alquiler estable, pero su aplicación requiere voluntad política y coordinación institucional.

La experta inmobiliaria Natalia Bueno apunta a que, sin esta palanca, muchos propietarios no perciben ningún incentivo por mantenerse en el alquiler residencial. "Aquí sólo se desgrava el 50% de los ingresos", recuerda. La diferencia es que, dentro de una zona tensionada, la Ley permite elevar esta reducción de forma significativa –hasta el 90%– si el propietario cumple determinadas condiciones, como rebajar el precio del nuevo contrato respecto al anterior y ajustarlo a los índices de referencia de la zona.

El problema, señala Bueno, es que estos incentivos no operan de forma automática ni garantizan por sí solos que la oferta aparezca. En un contexto de fuerte presión inmobiliaria, la reducción fiscal ordinaria resulta insuficiente para competir con usos más rentables. "Creía que declarar zona tensionada haría aflorar miles de viviendas, pero confiar en la Administración es complicado", advierte. Sin controles efectivos, registros fiables y capacidad de inspección, los incentivos existen sobre el papel pero la norma pierde capacidad de incidir en el funcionamiento real del mercado.

Limitación a los extranjeros

En el análisis también entra el debate sobre la compra de vivienda por parte de extranjeros. Juan David Janer, profesor de Derecho Internacional Público, asegura que las prohibiciones puras chocan con el derecho comunitario si no forman parte de una política global, proporcional y no discriminatoria. Janer no descarta la medida en abstracto, pero advierte su fragilidad jurídica si se presenta como un atajo. "No consta que las autoridades que han impulsado esta iniciativa hayan desarrollado una política mínimamente creíble y ambiciosa en materia de acceso a vivienda", señala. La restricción a la compra por parte de no residentes sólo tendría sentido como una prenda más dentro de una estrategia sólida. No como sustituto de políticas internas que siguen pendientes: parque público, fiscalidad, control de usos y regulación efectiva del alquiler.

El riesgo de no hacer nada

Tanto Robsy como Bueno coinciden en una advertencia: no intervenir es también una decisión y tiene consecuencias. "La vivienda es un derecho constitucional básico. Privarte te deja fuera de otros derechos fundamentales", recuerda Robsy. Sin empadronamiento ni estabilidad residencial, se erosiona el acceso al sistema. Bueno lo describe en términos de desplazamiento silencioso de los residentes: "Vamos hacia un modelo de expulsión de gente válida".