Josep Sintes: "Debemos crear y proteger suelo residencial para vivir en él, igual que tenemos de industrial o rústico"

PalmaHa sido gerente por un período breve del Palacio de Congresos de Palma y, por tanto, conoce también la gestión pública. Sin embargo, Josep Sintes ha dedicado buena parte de los últimos años a estudiar el fenómeno del incremento desmesurado de los precios del sector inmobiliario, en el cual actualmente trabaja. Doctor en Economía, ha enviado una propuesta a todos los grupos parlamentarios de las Baleares para encontrar soluciones concretas ante la emergencia de vivienda, que ha denominado Marco Insular de Equilibrio Territorial (MIET).

¿Usted proviene del mundo inmobiliario. Cómo acaba elaborando una propuesta como el MIET?

— Precisamente porque he visto el problema desde dentro. Durante muchos años el debate sobre la vivienda se ha planteado casi solo en términos de oferta: construir más, agilizar trámites, desbloquear suelo, facilitar promociones. Y evidentemente todo esto tiene importancia. Pero en Baleares hay una realidad que cada vez es más difícil de ignorar: aunque se construya, los residentes continúan perdiendo capacidad de acceso.

— Esto es lo que me empezó a hacer replantear el problema. Porque si el sistema produce siempre el mismo resultado, incluso cuando aumenta la oferta, probablemente no estamos ante una simple insuficiencia cuantitativa. Hay un mecanismo más profundo. Desde el mundo inmobiliario ves muy claramente que el mercado balear ya no opera solo con salarios locales o con demanda local. Está conectado a flujos de capital, patrimonios europeos, segundas residencias, inversión internacional. Esto no pasa en otros lugares. Y cuando pones esto sobre un territorio pequeño, limitado y muy atractivo, el resultado es que el residente acaba compitiendo en una liga completamente desigual. El MIET nace de esta observación. No desde una oposición al mercado, sino intentando entender por qué el mercado, en determinados territorios como las Islas, genera resultados cada vez más excluyentes para la población residente.

¿Y cuál es esa “cosa estructural” que vos creéis que no se aborda?

— Hay quien dirá que esto es simplemente el libre mercado.

Hay quien dirá que esto es simplemente el libre mercado.

— Sí, y precisamente mi planteamiento es que el mercado funciona exactamente como está diseñado. Yo no digo que el mercado 'falle' en el sentido clásico. El problema es que las reglas actuales permiten que el suelo residencial compita directamente con usos patrimoniales globales en un territorio con oferta muy rígida. Cuando esto pasa, el resultado económicamente es coherente, pero socialmente puede ser muy agresivo. El mercado asigna el recurso a quien tiene más capacidad de pago. Y en una isla con una presión internacional tan elevada, esto tiende a desplazar progresivamente la población residente. Por eso, el MIET no plantea intervenir directamente los precios. Lo que plantea es actuar sobre las reglas institucionales que determinan cómo se forma este precio. Es una diferencia importante.

Su modelo habla de separar funcionalmente el suelo, entiendo, por lo tanto, que en el ámbito de planes generales de ordenación. ¿Esto qué significa exactamente?

— ¿Pero esto no es limitar la propiedad privada?

Pero ¿esto no es limitar la propiedad privada?

— Nada más de lo que ya hace cualquier planeamiento urbanístico. Los ayuntamientos ya deciden dónde puede haber hoteles, dónde puede haber industria o dónde puede haber equipamientos públicos. Lo que yo planteo es incorporar también la función residencial como un uso que merece protección específica en territorios con tensión extrema. Al final, el suelo no es un bien cualquiera. Es finito, es territorialmente limitado y condiciona directamente la estructura social y económica del territorio. Todas las sociedades regulan el suelo de una manera u otra. La cuestión no es si hay regulación, sino con qué objetivo se regula.

El debate sobre limitar la compra a extranjeros ha vuelto con fuerza. ¿Estáis a favor?

— Es decir, ¿actuar sobre las reglas del juego con las cuales las Baleares tienen competencias como es la ordenación territorial?

Es decir, ¿actuar sobre las reglas del juego con las cuales las Baleares tienen competencias como es la ordenación territorial?

— Exacto. En Baleares no podemos continuar regulando solo con criterios abstractos de mercado como si fuéramos un territorio con suelo infinito y demanda homogénea. Aquí hay una presión global muy concreta y muy intensa. Cuando tienes una oferta rígida y una demanda global muy fuerte, el mercado tiende de manera natural a orientarse hacia los segmentos con más capacidad de pago. Esto es lo que pasa con la vivienda, pero también con otros recursos escasos del territorio. Si no adaptamos las reglas a esta realidad, el mercado continuará expulsando progresivamente la población residente. Y yo creo que el debate político todavía no ha asumido del todo que nos encontramos ante una transformación estructural del funcionamiento del territorio.

En Baleares estamos acostumbrados a que ante las propuestas restrictivas o intervencionistas, se nos hable de espantar inversiones.

— Dependerá de qué inversiones queramos atraer. El modelo no elimina el mercado patrimonial ni el turismo residencial. Lo que hace es diferenciar espacios. Seguirá existiendo suelo orientado a inversión global. Pero también tiene que haber espacios donde la función principal sea garantizar vivienda para vivir en ellos. Además, creo que a menudo se plantea un falso dilema entre economía y cohesión territorial. Un territorio donde la población residente no puede vivir en él de manera estable también acaba generando problemas económicos muy graves a medio plazo. Por lo tanto, es inviable económicamente y socialmente.

Ustedes ya han presentado este documento a los grupos políticos. ¿Qué respuesta han recibido?

— ¿Y qué pasa si no se hace nada más que algunos pisos protegidos y las medidas que hemos visto hasta ahora?

¿Y qué pasa si no se hace nada más que algunos pisos protegidos y las medidas que hemos visto hasta ahora?

Que la desvinculación entre la renta local y el precio de la vivienda continuará aumentando. Y llega un momento en que esto deja de ser solo un problema inmobiliario y se convierte en un problema estructural de país. Un territorio no puede sostener indefinidamente una situación en la que la población que trabaja, estudia y desarrolla la vida cotidiana ya no puede acceder a vivir allí en condiciones normales. Porque llega un momento en que esto afecta absolutamente todo: el mercado laboral, los servicios públicos, la cohesión social, la continuidad demográfica e incluso la identidad del territorio. A veces se habla de la vivienda como si fuera simplemente un mercado más. Pero el suelo y la vivienda tienen una función estructural muy diferente. No es solo un activo económico: es la base física sobre la que se organiza una sociedad. Cuando el precio del territorio queda desvinculado de la capacidad económica de los residentes, el sistema entra progresivamente en una situación muy frágil. Comienzas a tener dificultades para que maestros, sanitarios, policías, trabajadores del sector servicios y jóvenes puedan quedarse. Y llega un punto en que la pregunta ya no es si los precios son caros o bajos. La pregunta es si el territorio puede continuar funcionando con normalidad. Porque un territorio no puede funcionar indefinidamente si los trabajadores que lo sostienen no pueden vivir allí. El problema es que estas dinámicas no suelen producir una ruptura súbita. Son procesos graduales. Durante años parece que el sistema aún funciona, pero cada vez necesita más excepciones, más desplazamientos, más precariedad residencial y más dependencia exterior para continuar operando. Por eso creo que el debate es mucho más profundo que si los precios son caros. Lo que estamos discutiendo realmente es qué tipo de territorio queremos ser: yo pienso que las Islas no pueden continuar funcionando como una especie de mercado del suelo para gente de alto nivel adquisitivo, dejando fuera a la comunidad local.