Crisis de la vivienda en Baleares: cómo ha cambiado el sueño de tener una casa

PalmaAl salir el sol, los vecinos de Son Güells cierran la puerta de su casa para empezar la jornada laboral. Son Güells no es una urbanización, sino uno asentamiento de caravanas en Palma que comienza a configurarse como un microbarrio sobre ruedas. Termina el primer cuarto del siglo XXI y vivir en un vehículo es sólo un ejemplo de la normalización delemergencia habitacional que sufre el Archipiélago. Hay muchos más: vivir en chabolas, edificios abandonados como la antigua prisión de Palma, pisos compartidos por varias familias o habitaciones de viviendas donde se han suprimido las zonas comunes para alquilarlas.

Hace dos décadas, todo esto parecía impensable. La vivienda era un proyecto de vida accesible para amplias capas de la población. Hoy es uno de los principales factores de desigualdad de las Islas.

Carolina tenía poco más de veinte años en el 2000, cuando compró con su pareja un piso sobre plano, de cuatro habitaciones, en un barrio costero de Palma. "Nos costó casi 20 millones de pesetas. Al cambio, no llegó a los 120.000 euros. Teníamos trabajos normales. Nos parecía un palacio y podíamos pagarlo sin estrecheces entre ambos", recuerda. Garaje, trastero, buenos acabados y balcón en dos fachadas. Un vecino ha vendido recientemente uno idéntico al suyo por 470.000 euros.

El caso sirve para enmarcar datos elocuentes. En el 2000, el precio medio del metro cuadrado en Baleares rondaba los 1.300 euros –un piso estándar costaba poco más de 100.000 euros–, mientras que el salario bruto anual se situaba en torno a los 17.000 euros. Un cuarto de siglo después, el precio del metro cuadrado supera los 5.000 euros, mientras que los salarios rondan los 27.000. Los sueldos, por tanto, han crecido un 65%, mientras que la vivienda lo ha hecho un 290%. Cuatro veces más. El trabajo ya no es la clave que abre una casa. En el alquiler, el proceso ha sido similar: el metro cuadrado se ha triplicado, de 6 a 18 euros.

Durante la primera mitad de los años 2000, Baleares se integró en el ciclo expansivo del mercado inmobiliario estatal. "España va bien", pregonaba Aznar. El crédito fluía con facilidad, la construcción se intensificaba y la vivienda se consolidaba como uno de los motores de la economía. El mensaje estaba claro: todo el mundo podía ser propietario.

Los años del 'boom'

En 2007, en pleno auge del boom inmobiliario, el precio medio alcanzó los 2.700 euros por metro cuadrado. En tan sólo siete años, el valor de la vivienda se había duplicado. Y aunque los precios subían por encima de los salarios, el acceso al crédito compensaba el desfase. Eran los tiempos en los que los bancos concedían hipotecas del 100%, con tipos de interés bajos y largos plazos. Las notarías hervían de compradores que firmaban préstamos a 30 o 35 y hasta 40 años. Comprar era caro, pero viable para la llamada clase media.

"Antes de la crisis del 2008 los pisos no eran baratos, pero los bancos lo financiaban todo: vivienda, gastos, impuestos. Para una pareja joven con trabajo estable, salía a cuenta", recuerda la expresidenta de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), Natalia Bueno. En esa escalada de precios, Baleares ya destacaba por encima de la media estatal, pero no de manera excepcional. Como el problema era general, todavía no se percibía como estructural.

La crisis que no fue igual

La crisis financiera de 2008 y la subida asfixiante del Euribor supusieron un punto de inflexión para el mercado inmobiliario español. En muchas comunidades, los precios se desplomaron. El sector entró en una larga fase de ajuste marcada por ejecuciones hipotecarias, promociones en paro y un exceso de vivienda sin salida.

En Baleares, el golpe fue diferente. Los precios bajaron, pero de forma más contenida. Hacia 2013, el metro cuadrado se situaba en torno a los 1.900 euros. Una caída significativa pero muy lejos de los mínimos de otros territorios. "La corrección de precios entre 2008 y 2012 hizo el mercado muy atractivo para los inversores. Activos que valían mucho pasaron a valer muy poco, en poco tiempo. Quedaban en manos de bancos que no sabían qué hacer con ellos y se canalizaron a través de la Sareb. Personas que habían comprado en pleno" boom perdieron la casa y promotores quebraron. En ese contexto se produjo la compra de grandes paquetes inmobiliarios por parte de fondos de inversión extranjeros. En Baleares, la caída no fue tan severa porque nunca dejamos de ser un territorio atractivo. De hecho, fuimos la primera comunidad en recuperar los precios nominales previos al boom. Hoy ya estamos claramente por encima de aquellos máximos", explica el economista y jurista experto en vivienda Eduard Robsy.

No hubo un gran excedente de vivienda vacía en las Islas. Ni la demanda desapareció. El atractivo turístico, la presión exterior y la limitación territorial actuaron como cojo. desaparecido y, con él, el acceso "democrático" a la vivienda.

Recuperación y cambio de modelo

A partir de 2013, los precios empezaron a subir. Primero despacio. Luego, cada vez más bien. En el 2018, el metro cuadrado rondaba ya los 2.900 euros en Baleares. La crisis se había quedado atrás, pero el mercado había cambiado las reglas del juego. Sin crédito para el trabajador medio, la compra quedaba reservada a quien disponía de capital propio: inversores, fondos y compradores extranjeros, que absorbían los activos de los bancos y Sareb. La vivienda se consolidaba como un activo financiero más que como un bien de uso.

En 2018, el gobierno progresista del Ayuntamiento de Palma prohibió el alquiler turístico en viviendas plurifamiliares. Fue una medida pionera: la primera ciudad del Estado en aplicarla. El Govern impulsó promociones de vivienda de protección oficial, insuficientes para la magnitud del problema.

La pandemia como acelerador

La pandemia paralizó casi toda su actividad, pero aceleró el mercado inmobiliario balear. El confinamiento revaloró, más que nunca, los espacios exteriores, las viviendas grandes y la vida en el campo. "Después del cóvido, todo empezó a dispararse de forma brutal. En el 2022 ya se habían superado los precios máximos previos a la crisis del 2008. Mucha gente se replanteó la forma de vivir: buscaban casas y espacios abiertos. Hubo uno boom de compradores del norte de Europa. Fue, por así decirlo, el 'descubrimiento' de Menorca, que se ha tensado casi tanto como Mallorca", resume Bueno.

"El peso de la demanda extranjera llegó a representar hasta el 40% de las transacciones", el mayor porcentaje de todo el Estado, mientras el precio medio escalaba hasta los 3.600 euros por metro cuadrado. La vivienda balear se integraba definitivamente en un mercado global, cuyas reglas ya no respondían a la realidad salarial local.

El primer cuarto de siglo acaba con Baleares superando, por primera vez, los 5.000 euros por metro cuadrado de media en vivienda de segunda mano. Es el mayor precio de toda España. "Hemos pasado de una situación irreal, en la que los bancos facilitaban crédito y se decía que todo el mundo podía ser propietario, a la situación contraria: hoy una familia con dos sueldos medios no puede aspirar a comprar una vivienda. Y pagando un alquiler no se puede ahorrar para una entrada cuando prácticamente no hay nada por debajo de los 400.000 euros. Podemos prescindir de".

El alquiler no es la solución

El alquiler tampoco es la solución. "A partir de dos dormitorios, hablamos de más de 1.500 euros al mes. Para una persona sola es directamente inviable", asegura Bueno. El peso del turismo es clave para entender esta evolución. Una parte significativa del parque de viviendas se destina a segundas residencias o alquiler vacacional, mucho más rentable para los propietarios.

El resultado es una paradoja: Baleares crea empleo, pero no ofrece alojamiento a quien la hace posible. Profesionales de la sanidad, la educación, el comercio o la hostelería se ven expulsados, al igual que jóvenes y trabajadores con ingresos medios o bajos. El alquiler de habitaciones ha pasado de ser una solución temporal propia de una etapa de transición a convertirse en una situación permanente. En Palma y en Ibiza, los precios alcanzan o superan los 700 euros mensuales, lo que costaba un piso entero hace no tanto. La privacidad merma, los contratos son precarios y las mudanzas, constantes.

Mientras tanto, los caravanistas viven pendientes de las ordenanzas municipales y de la falta de regulación, mientras los asentamientos y las infraviviendas se multiplican. "El problema es estructural y no se arreglará solo. Hoy no se detecta una burbuja clásica: los precios siguen disparados y nunca habían subido tan pronto con una restricción crediticia", insiste Robsy. La inversión se dirige hacia el lujo, no se construye un parque suficiente de vivienda protegida, la inspección del alquiler turístico ilegal es insuficiente y nadie afronta en serio los retos del crecimiento demográfico que se proyectan para los próximos 25 años. Al mismo tiempo, la gente vive dónde puede, pero no dónde –ni cómo– debería vivir.