Primero los pisos, después el agua: los promotores inmobiliarios piden cambiar la ley

PalmaLos promotores inmobiliarios de las Baleares no tienen suficiente con las reformas normativas del Gobierno de Marga Prohens y, a pesar de la posibilidad de incrementar un 45% los pisos en un mismo solar, han enviado nuevas propuestas al Parlamento. La Asociación Proinba aspira a que se modifique la Ley de urbanismo de las Baleares para facilitar la tramitación de proyectos inmobiliarios aunque el suministro de agua no esté aprobado. El escrito llega después de que los promotores hayan encontrado dificultades para tirar adelante los proyectos que aspiran a afrontar la emergencia de vivienda.La reforma normativa que han enviado al Parlamento permitiría aprobar primero los pisos y resolver después si tienen legalmente garantizada el agua necesaria para los futuros habitantes. Este es el tipo de planteamiento que los tribunales han tumbado en otros territorios, recordando que el orden es al revés: primero hay que acreditar que hay agua, y después empezar con las licencias y los permisos.

Los promotores reclaman que, ante una nueva petición de agua para una promoción inmobiliaria, se apruebe aunque los caudales necesarios para atender la nueva demanda no se hayan concedido jurídicamente. La propuesta, firmada por el presidente de la entidad Óscar Carreras, se ha presentado aprovechando la tramitación parlamentaria de la modificación de la Ley de capitalidad de Palma. El objetivo es facilitar la aprobación de modificaciones de planeamiento en suelo urbano que permitan generar vivienda con algún régimen de protección.

El cambio es sustancial. Proinba propone que Recursos Hídricos pueda informar favorablemente sobre un nuevo planeamiento aunque el agua necesaria no esté concedida. Bastaría con que el promotor hubiera presentado la solicitud de una nueva concesión o de una ampliación de la existente. El agua estaría pedida, pero todavía no autorizada. La concesión efectiva quedaría para una fase posterior. Según el texto de los promotores, solo sería imprescindible disponer de ella antes de aprobar el proyecto de urbanización o, cuando este no sea necesario, antes de conceder la licencia que permita ejecutar las obras.

Esto generaría una situación impensable hasta ahora: tener definitivamente aprobado un planeamiento para construir nuevas viviendas sin saber todavía si la Administración concederá el agua necesaria para hacerlas posibles. Si la concesión se denegara, las viviendas no podrían empezar a ejecutarse, pero la decisión urbanística ya estaría tomada.Distinción entre suficiencia y disponibilidad

Proinba defiende que no pretende relajar la exigencia de que físicamente existan recursos hídricos. Su argumentación parte de la distinción entre suficiencia y disponibilidad. La primera significa que existe agua en cantidad suficiente; la segunda, que esta agua puede ser jurídicamente utilizada para el desarrollo concreto, cosa que exige una concesión.

Los promotores sostienen que la segunda exigencia se puede aplazar. Consideran incoherente exigir una concesión para unos caudales vinculados a un planeamiento que todavía no ha sido aprobado definitivamente y proponen que el título concesional llegue después.

Los técnicos de Cort y de Recursos Hídricos hace tiempo que advierten de la situación. En la tramitación del último Plan General por parte del Pacto, recordaron que la nueva edificación que preveía el documento no cabía en materia de suministro de agua. Además, voces críticas se muestran preocupadas por la presión que ejerce Palma a la hora de sacar adelante proyectos inmobiliarios de gran tamaño, especialmente los que incluyen el aumento de la edificabilidad en un 45%.

Un experto en derecho administrativo y urbanístico consultado por el ARA Balears, que ha pedido no ser identificado por motivos laborales, considera que la propuesta es “claramente contraria a la legislación estatal”. La cuestión no es, señala, solo que el agua exista físicamente, sino que el planeamiento “pueda acreditar legalmente que dispone de ella”.

La Ley estatal de aguas establece que, cuando un planeamiento conlleva nuevas demandas, la administración hidráulica se debe pronunciar expresamente sobre la existencia de recursos suficientes para satisfacerlas. La misma norma determina que, si este informe no llega dentro del plazo establecido, se debe entender como desfavorable.

La Ley estatal de suelo refuerza esta garantía. El artículo 22.3 obliga a obtener durante la tramitación urbanística un informe de la administración hidrológica sobre la existencia de los recursos necesarios para satisfacer las nuevas demandas.

El Supremo dice que una concesión en trámite no basta

La principal dificultad jurídica para la fórmula de Proinba es que el Tribunal Supremo se ha pronunciado expresamente sobre un supuesto casi idéntico hace unos meses. En una sentencia del 15 de abril de 2026, el Supremo reiteró que, para considerar acreditados los recursos hídricos de un planeamiento, no basta demostrar que el agua existe. Se tiene que acreditar también su disponibilidad material y jurídica.

La sentencia va todavía más allá: en aquel caso había concesiones de agua en tramitación. Precisamente por eso, el tribunal concluyó que no se había acreditado la disponibilidad jurídica en el momento de aprobar el planeamiento. La doctrina fijada es que la suficiencia exige tanto recursos como la disponibilidad material y jurídica sobre estos recursos.

Es exactamente la barrera que Proinba propone derribar. La patronal quiere que la presentación de la solicitud sea suficiente para permitir el informe favorable y dejar el otorgamiento de la concesión para después. El problema jurídico es que esta modificación que piden los promotores “afecta a normativa de rango superior”, señala el letrado consultado. La sentencia de 2026 no inaugura esta doctrina. El Supremo la mantiene desde hace años: de poco sirve que físicamente exista agua si no es jurídicamente viable obtenerla y destinarla al nuevo desarrollo.

El dominio público no se adquiere por silencio

La propuesta de los promotores también pide que, si la Administración no responde en tres meses, el peticionario pueda conseguir el derecho de seguir adelante con la promoción inmobiliaria. El artículo 24.1 de la Ley de procedimiento administrativo establece que, cuando una petición afecta al dominio público –y el agua lo es–, el silencio es desestimatorio. La falta de respuesta no puede convertir una petición pendiente en un derecho sobre el agua.

El experto consultado por el ARA Balears considera que “no se puede dar valor favorable a una simple solicitud todavía no resuelta”. Si la concesión no ha sido otorgada, no se puede actuar como si el agua ya estuviera jurídicamente disponible”, afirma.La insuficiencia hídrica, el terror del planeamiento

La preocupación de los promotores tiene una explicación. La falta de agua acreditada puede tumbar un plan urbanístico entero, y todavía más un proyecto estratégico de vivienda, una de las estrellas de las normativas aprobadas para poder impulsar hacer más pisos en Palma. En esta línea, salieron voces de alarma sobre la posibilidad de externalizar los informes hídricos, porque con el pretexto de mejorar la gestión y la respuesta pública, se podrían perder garantías.

En todo caso, el Supremo confirmó en 2020 la anulación del POUM de Castellbell i el Vilar, en Barcelona, porque los nuevos crecimientos previstos no tenían acreditada la suficiencia y la disponibilidad jurídica de los recursos hídricos.

Aquella sentencia es especialmente relevante porque la Generalitat había defendido que Cataluña disponía de su propia normativa hidráulica y que las exigencias estatales no le eran aplicables en aquellos términos. El Supremo lo rechazó. Estableció que la obligación de acreditar los recursos necesarios deriva de preceptos estatales de aplicación directa, que se imponen al planificador urbanístico, y confirmó que su ausencia podía determinar la nulidad del plan.

La doctrina tiene, por tanto, una trascendencia especial para las Baleares: que las Islas tengan competencia propia en materia de aguas no significa necesariamente que puedan saltarse las garantías establecidas por la legislación básica estatal.