¿Quién construirá las viviendas de los residentes?
Hace unos días el presidente de la patronal de promotores inmobiliarios de Baleares recomendaba a los jóvenes empezar a ahorrar 300 euros mensuales para poder acceder, dentro de cinco años, a los miles de viviendas de precio limitado que se prevé construir en Palma. La noticia, a primera vista, parece incluso esperanzadora. Finalmente podría empezar a abrirse una salida residencial para parte de la población residente. Y probablemente es cierto que muchas de estas promociones serán necesarias. También es cierto que sin fórmulas como la vivienda de precio limitado una parte importante de los residentes ya no podría aspirar hoy a acceder a una vivienda dentro del mercado actual. Pero detrás de esta promesa hay una pregunta que cuesta ignorar: ¿qué pasará durante estos cinco años? Y, sobre todo: ¿quién construirá estas viviendas?
Durante los últimos meses han ido apareciendo noticias que, observadas por separado, podrían parecer anecdóticas. Una funcionaria viviendo en una caravana. Viviendas improvisadas encima de una cueva. Jóvenes que no pueden emanciparse. Profesionales que renuncian a quedarse en las Islas porque simplemente no pueden asumir el coste residencial. Dificultades crecientes para retener trabajadores en sectores esenciales. Pero quizás ya no hablamos de anécdotas. Quizás empezamos a ver formas de adaptación social a un mercado residencial que progresivamente se ha desacoplado de la realidad económica de buena parte de la población residente. Y aquí es donde probablemente aún no hemos acabado de entender del todo el problema de la vivienda en Baleares.
Problema más profundo
Durante años hemos repetido el mismo diagnóstico: falta construir más. Falta suelo. Falta agilizar licencias. Falta vivienda protegida. Y probablemente todo esto es parcialmente cierto. Pero cada vez hay más indicios de que el problema es más profundo. Hace pocos días el mismo Diario de Mallorca publicaba la polémica por los precios “astronómicos” de una promoción presentada como vivienda asequible. Y probablemente aquí aparece una de las grandes contradicciones del modelo actual: incluso cuando se construye más vivienda o se crean fórmulas específicas como la HPL, el sistema continúa generando precios que buena parte de la población residente no puede asumir. Esto obliga a hacerse una pregunta incómoda. Si continuamos construyendo pero los precios continúan fuera del alcance de los salarios residentes, ¿es realista pensar que el problema desaparecerá simplemente aumentando la oferta?
Quizás la cuestión ya no es solo cuántas viviendas se construyen, sino bajo qué reglas de juego se forma el precio del suelo y de la vivienda dentro de un territorio limitado. Porque dentro del mismo suelo residencial hoy compiten demandas muy diferentes. Por un lado, una demanda vinculada a los salarios y a la economía local. Por otro, una demanda vinculada a patrimonios, rentas externas o capacidades adquisitivas globales que no dependen necesariamente de los salarios generados aquí. Y ambas compiten bajo las mismas reglas de juego. Quizás es aquí donde empieza realmente el problema.
Actuar sobre el fenómeno
Durante los últimos años se han impulsado muchas medidas: subvenciones, avales públicos, vivienda protegida, vivienda de precio limitado, incentivos fiscales, impuestos, nuevos desarrollos urbanísticos y mecanismos para agilizar trámites. Pero, a pesar de todo, el desacoplamiento residencial continúa intensificándose. Probablemente porque la mayor parte de estas políticas intentan corregir los efectos visibles del problema, pero no actúan sobre el fenómeno que lo genera. Intentan facilitar el acceso a vivienda sin modificar las reglas de juego del suelo residencial sobre el cual compiten demandas económicamente muy diferentes. Y probablemente sería injusto convertir a los promotores en los únicos responsables de esta situación. Los promotores operan dentro de unas reglas de juego concretas, con costes de suelo, construcción y financiación cada vez más elevados. El problema es más profundo: es el mismo funcionamiento del suelo residencial dentro de un territorio limitado lo que tiende a trasladar esta presión sobre el precio final de la vivienda.
Y aquí aparece una paradoja inquietante. Cuanto más necesita una sociedad fórmulas excepcionales para que los residentes puedan acceder a vivienda, más evidente resulta que el mercado residencial ordinario haya dejado progresivamente de funcionar como un mercado residencial pensado principalmente para la población residente. Porque el riesgo es que vivir en las Islas deje de depender sobre todo del trabajo y pase a depender cada vez más de entrar dentro de una categoría protegida, cumplir determinados criterios y tener acceso a cuotas residenciales limitadas. Y mientras tanto, queda un grupo enorme que casi no aparece en el debate público: trabajadores normales, autónomos, funcionarios, profesionales, parejas jóvenes y clases medias residentes que no entran dentro de los criterios de la vivienda protegida, pero tampoco pueden competir dentro del mercado libre actual.
La gran contradicción
La gran contradicción es que el mismo sistema que promete resolver la crisis residencial futura necesita precisamente de los trabajadores que hoy tienen cada vez más dificultades para poder vivir aquí. Construir miles de viviendas no es solo una cuestión de suelo, permisos o financiación. También necesita gente que las construya. Y cada vez cuesta más encontrar trabajadores que puedan permitirse vivir allí donde trabajan. Cuando esto ocurre, el problema deja de ser solo inmobiliario. Pasa a ser territorial, económico y social.
En Baleares hablamos constantemente de vivienda, pero probablemente la raíz del problema es el suelo. Porque viviendas se pueden construir. El suelo insular limitado, no. Y es precisamente sobre este suelo limitado donde compiten demandas muy diferentes bajo una única lógica de mercado. Es aquí donde el Marco Insular de Equilibrio Territorial (MIET) intenta introducir una reflexión diferente. El MIET no pretende prohibir el mercado, ni eliminar la propiedad privada, ni convertir la vivienda en un sistema administrativo. Tampoco renuncia a la inversión o a la actividad económica. Lo que plantea es una cuestión mucho más simple: si el suelo residencial cumple una función territorial y social esencial dentro de un territorio limitado, quizás no sea irracional repensar las reglas de juego con que este suelo se ordena y se destina. No solo para proteger el paisaje y el territorio. También para proteger la capacidad de los residentes de continuar viviendo allí donde trabajan y sostienen la sociedad con su trabajo y sus impuestos.
En el fondo, es una reflexión que conecta directamente con el espíritu del artículo 47 de la Constitución, cuando habla del derecho a una vivienda digna y de la responsabilidad pública de ordenar el uso del suelo de acuerdo con el interés general. Porque quizás el verdadero debate que tienen hoy las Islas ya no es solo cuántas viviendas se deben construir. La cuestión es si el mercado residencial continúa cumpliendo una función residencial para la sociedad que vive y trabaja aquí. Y quizás las viviendas de los residentes solo las podrán construir aquellos territorios capaces de garantizar que los trabajadores que las construyen también puedan vivir allí.