La recalificación en rústico dejará plusvalías del 2.000% a los propietarios
La Ley de obtención de suelo permitirá realizar miles de casas en terrenos agrarios de forma automática. Tenedores de estas fincas se han empezado a mover para mojar lo que los ecologistas y el movimiento vecinal consideran un pelotazo
PalmaLos propietarios de una decena de terrenos rústicos en las periferias urbanas de municipios como Palma y Calvià, y también en Ibiza, ya se han movido para aprovechar la recalificación automática promovida por el Gobierno de Marga Prohens y que puede generar plusvalías de más del 2.000%. La Ley de obtención de suelo ha hecho que diferentes dueños y promotores se sienten a la mesa para negociar e intentar poner en marcha proyectos ante una ocasión única de conseguir aprovechamientos urbanísticos millonarios, con el pretexto de construir nuevas viviendas. Se trata de operaciones que, en algunos casos, ya se han anunciado mediante ofertas públicas de compraventa. En otros, todavía circulan por los despachos. La mayoría son extensiones de territorio que no se estrenan ahora en el mercado inmobiliario, sino que ya han sido objeto de intentos de recalificación por sus propietarios actuales.
Uno de los terrenos que suena con fuerza como candidato para acoger las nuevas posibilidades urbanísticas es Ses Planes (Calvià). Se ubica entre la autopista de Ponent y Palmanova, acumula una larga historia de intentos de recalificación y hace sólo un mes se encontraba a la venta con la descripción de oportunidad "única en área de transición". El anuncio, desaparecido de la web en la que se había anunciado, aseguraba también que el origen de esta oportunidad única era la nueva normativa autonómica en materia de proyectos residenciales estratégicos. Actualmente, los terrenos son propiedad de la empresa Lubana 2007, vinculada a familiares del promotor Mateo Sastre. Durante años, este empresario intentó urbanizar los terrenos adquiridos en la familia Roses, que incluso lo había luchado en los tribunales. Sastre estuvo vinculado al caso Son Espases –también con compras de propiedades rústicas para promover su recalificación– y al caso Plan territorial de Mallorca. En el último, la entonces presidenta Maria Antònia Munar dibujó unas operaciones calificadas de "indecentes" por el GOB, que llevó el tema a los tribunales. En el archivo de las diligencias, el juez Miquel Florit concluyó que posiblemente se habían producido movimientos irregulares para generar plusvalías millonarias, pero no pudieron acreditarse.
Los tiempos de Munar
Precisamente Ses Planes, junto con Son Massot, eran las figuras elegidas por el Consell de Munar para realizar la recalificación automática. Pero un pleno muy polémico en el 2004, con un duro enfrentamiento entre PSOE y PP, acabó complicando la operación. Después, entre la investigación judicial y la voluntad política de la mayoría de izquierdas en el Consell de Mallorca a partir de 2007, acabaron derogando estas figuras y, por tanto, volviendo a impedir cualquier especulación en Ses Planes y el resto de propiedades rústicas implicadas en operaciones de recualificación automática.
En 2012 se escribió el enésimo capítulo de las tentativas de hacer de Ses Planes un terreno urbanizado. El PP de Calvià intentó de nuevo una modificación puntual del Plan general, en este caso incluyendo equipamientos privados. El proyecto quedó congelado a causa del cambio de gobierno municipal.
Ses Planes, y otras propiedades que se están moviendo en el mercado inmobiliario, recuperan la esperanza de la recalificación. Lubana 2007 reúne las condiciones para conseguir ahora el cambio de categoría urbanística mediante declaración de proyecto residencial estratégico. El Planeamiento municipal califica las 11 hectáreas de Ses Planes como rústico, y según se desprende de la aplicación de la normativa ya aprobada, su valor podría aumentar un 2.000% y superar los 50 millones de euros, ya que se podrán realizar 760 viviendas para acoger a una población de unas 2.
Cuando apareció en escena la posibilidad de que los terrenos rústicos del entorno de las ciudades, las ahora ya famosas Áreas de Transición (AT), pudieran desarrollarse para hacer vivienda, los grandes promotores de Baleares, representados por Proinba, pusieron el grito en el cielo. Su presidente, Óscar Carreras, asegura que hoy en día "puede que algún propietario de Áreas de Transición (AT) intente mover estos suelos, pero otra cosa es que el pleno del ayuntamiento lo acepte", afirma. Carreras no cree que a corto plazo "se apruebe ningún desarrollo en Mallorca ni en Menorca, sólo existe alguna posibilidad en Eivissa, porque allí no hay suelos urbanizables viables".
El diputado del PSIBCarles Bona, que ha estudiado algunos de los casos que podrían beneficiarse de las recalificaciones, asegura que "aunque la ley obliga a incluir vivienda de precio limitado a este tipo de promociones, la misma ley prevé excepciones, si la memoria de viabilidad económica que se presenta lo justifica". "En este caso, hasta el 25% de las viviendas pueden ser de precio libre. Por tanto, estamos ante un proceso de urbanización del campo con el pretexto de conseguir vivienda para los ciudadanos", lamenta.
Son Cabrer y otras fincas
Otra de las fincas que ha sido objeto de intentos de desarrollo durante años es Son Cabrer, propiedad emblemática aferrada a Son Espases. La finca fue adquirida en 2003 por Bartolomé Cursach, en plena expectación de crecimiento de Palma. El propio empresario declaró a la comisión de investigación del caso urbanístico de Son Espases –sobre una posible información privilegiada en las compras y ventas del entorno del hospital de referencia– que la adquirió pensando que la ciudad crecería en esa dirección.
La finca había salido a la venta por 19 millones de euros hace unos años. Durante la elaboración del nuevo Plan general de Palma en tiempos del último pacto, diferentes operadores inmobiliarios se interesaron por el futuro urbanístico de la propiedad y de las que le rodean, también rústicas. Pero el equipo redactor mantuvo su condición de no urbanizable. Ahora, con la ley en la mano, Son Cabrer vuelve a tener la posibilidad de ser recalificada, lo que multiplicaría considerablemente su valor.
Otra finca cercana a Son Sardina, según confirman fuentes municipales de Palma, también ha mostrado firme interés en su desarrollo. Según los datos consultados por el ARA Baleares, el hecho de encontrarse en área de transición y su extensión la hacen idónea para ser elegida proyecto estratégico. Las mismas fuentes recuerdan, sin embargo, que "el alcalde se ha comprometido personalmente a no permitir que ni en Son Sardina ni en Establiments se construyan promociones en suelo rústico". El incremento de valor de la propiedad, que tiene más de 10 hectáreas y que hace años que "rueda" por dentro Urbanismo de Palma, podría situarse en más de 40 millones de euros. Pese al compromiso del máximo responsable del Consistorio, los vecinos han asegurado en las últimas semanas que, mientras no se realice una modificación específica de la normativa, "las fincas que tengan las condiciones podrán ser recalificadas", por lo que han pedido acciones "y no sólo palabras" a Jaime Martínez.
Un estudio de la plataforma 'Palma para vivir, no para especular' apunta a que las zonas de transición podrían llegar a acoger 252.000 nuevas plazas residenciales sólo en Palma. Esta organización sitúa en 634 hectáreas la extensión del rústico "que quedaría sacrificado" en beneficio de la construcción de viviendas.
Según han denunciado más de una vez expertos urbanistas como el ex director general Luis Corral, "las normas se hacen por algo". "La transformación de un suelo no se hace en un día, sino que se necesitan años, informes, planes, estudios. Hacerlo de forma automática es vulnerar la legalidad y hacer urbanismo a medida de unos pocos, no de todos", sentencia.
Las alarmas sociales se dispararon cuando la Ley de obtención de suelo, que permite transformar suelo rústico calificado de 'área de transición' en suelo urbanizable, llegó al pleno del Parlamento autonómico. Esta norma, impulsada por el PP y Vox, es calificada por el GOB Mallorca como "la más agresiva en décadas". La organización ecologista ha denunciado que, tras la apariencia de una respuesta a la "emergencia habitacional", en realidad se abren sus puertas a un crecimiento urbanístico espectacular ya una revalorización masiva del suelo rústico que favorece intereses privados más que el bien común. En Palma y sus entornos, los barrios del Secar de la Real, Son Sardina, Son Anglada y Establiments son algunos de los focos de protesta. Vecinos organizados denuncian que la aprobación de estas áreas de transición podría multiplicar por tres o cuatro la densidad de sus barrios sin los servicios, transporte o equipamientos necesarios. En declaraciones, la plataforma vecinal denunciaba que "no es un gobierno, es una promotora".
El GOB y los vecinos, que este pasado jueves fueron a Cort, han adoptado una estrategia de múltiples frentes, que incluye convocatorias, asambleas, talleres informativos y concentraciones ante el Parlament, con pancartas que denuncian "el terreno no se vende, se defiende". La acción institucional se traduce en alegaciones formales para que los ayuntamientos no aprueben Proyectos Residenciales Estratégicos en suelo rústico mientras haya suelo urbanizable pendiente, presionando para suspender la tramitación de todo proyecto que afecte a áreas de transición. El GOB también ha decidido implicar a las instituciones internacionales y ha llevado el caso a Europa, informando a organismos de la Unión Europea y otras instituciones sobre el riesgo que esta política supone para el territorio, el paisaje y los recursos hídricos.
En opinión de los ecologistas, la ley modifica de repente normas municipales y modelos de planeamiento vigentes, y permite edificabilidad en zonas rústicas sin haber agotado antes el suelo urbanizable previsto. El GOB habla de "ataque frontal al suelo rústico" y exige a los ayuntamientos que se nieguen a aplicar la ley hasta que no se evalúen los impactos ambientales y territoriales. Los efectos que denuncian son múltiples: incremento especulativo del valor del suelo y de las plusvalías, presión sobre infraestructuras ya saturadas, consumo adicional de agua y energía y pérdida de suelo agrícola o forestal que hasta ahora servía de pulmón. Asimismo, subrayan que las áreas afectadas a menudo carecen de una conexión plena con los núcleos urbanos, lo que podría generar "nuevos dormitorios" sin vida de barrio ni equipamientos. El Gobierno insiste en que es necesario encontrar fórmulas para realizar nuevas viviendas.