Los propietarios de un edificio tendrán que tapar la piscina y abrir la terraza que tienen en dominio público en Cala Llamp

PalmaLos propietarios de un edificio en Cala Llamp (Andratx) tendrán que tapar una parte de la piscina y abrir la terraza privada al público porque la justicia confirma que no pueden disfrutar del dominio público sin la pertinente concesión. Así lo ha sentenciado el Tribunal Supremo, quien confirma que una comunidad de propietarios "no puede ser titular de una concesión administrativa por ocupar dominio público marítimo-terrestre". La decisión ratifica la resolución de la Audiencia Nacional, que archivó la solicitud presentada por la comunidad de Cala Llamp, un territorio completamente desfigurado por el urbanismo salvaje de los últimos años.

Esta comunidad se encuentra en primera línea, muy cerca de los conocidos mini folias, y tiene piscina y solarium en dominio público. Durante años los propietarios han intentado hacerse con una autorización, pero no ha habido forma y la justicia ha repetido en distintas sentencias lo mismo: no se puede disfrutar de un solarium con piscina si están dentro de dominio público, una franja de protección que fija la Ley de Costas.

El caso es uno de los muchos que llegan a los tribunales por parte de propietarios que intentan disfrutar del dominio público –de los primeros metros de la costa– con carácter privativo y, como es en este caso, con instalaciones de obra, no desmontables. Llama la atención, en todo caso, que justo al lado de este edificio se encuentran los populares mini folias, una instalación aún mayor, también con piscinas y terrazas sobre dominio público. En este caso, tiene la autorización de Costas.

Antecedentes

Los antecedentes del caso se remontan a 1970, cuando la anterior propiedad del edificio obtuvo una concesión administrativa de 791 metros cuadrados de dominio público para uso privado. Esta autorización caducó en 1995. El 12 de julio de 2007, la comunidad de propietarios actual solicitó la renovación de la concesión. En los años siguientes, el expediente quedó detenido y el 6 de septiembre de 2018 la Demarcación de Costas requirió a la comunidad o que creara una junta de titulares con personalidad jurídica o que todos los propietarios solicitaran la concesión conjuntamente, ya que la comunidad no tiene personalidad jurídica propia.

A pesar de este requerimiento, según el relato judicial, la comunidad no adoptó ninguna de las medidas propuestas. Por este motivo, el 10 de marzo de 2021, la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y el Mar dictó una resolución y archivar la solicitud. La principal justificación se encontraba en la inexistencia de personalidad jurídica de la comunidad, requisito imprescindible según la legislación vigente para ser titular de una concesión sobre dominio público.

La Audiencia Nacional

La comunidad interpuso recurso contencioso-administrativo ante la Audiencia Nacional y, posteriormente, recurso de casación ante el Tribunal Supremo, alegando que, según la Ley de Propiedad Horizontal, las comunidades actúan con capacidad operativa similar a la de una persona jurídica. Entre sus argumentos, mencionaban que pueden gestionar contratos, administrar fondos comunes y actuar judicialmente a través del presidente o administrador. También señalaban que la Ley de Costas no prohíbe explícitamente que las comunidades soliciten concesiones y recordaban que la Administración les había concedido previamente autorizaciones para instalar sombrillas sobre el dominio público.

El Supremo ha rechazado estos argumentos y recuerda que las comunidades de propietarios son comunidades de bienes sin personalidad jurídica propia, tal y como han confirmado reiteradamente la jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional. La falta de personalidad jurídica impide que puedan ser titulares de derechos reales como la concesión administrativa sobre dominio público o la inscripción en el registro correspondiente. La sala reconoce, eso sí, que las comunidades pueden intervenir en el procedimiento en representación de los propietarios y actuar en beneficio de los comuneros, pero la titularidad formal siempre corresponderá a los propietarios individuales según su participación en el edificio.

Piscina retirada o tapada

En cuanto al impacto práctico de la resolución, la sentencia determina que la piscina ubicada parcialmente sobre el dominio público deberá ser retirada o cubierta, y que la terraza-solarium pasará a ser de uso público, sin posibilidad de uso privado por parte de la comunidad. Esto refleja la diferencia legal entre autorizaciones temporales y revocables por uso mínimo del dominio público, como la instalación de sombrillas, y las concesiones permanentes con obras fijas, que confieren derechos reales e inscripción registral.

La decisión del Supremo también rechaza que los actos previos de la Administración que permitían instalar sombrillas constituyan actos propios que obliguen a aceptar la concesión. Y es que esta comunidad, como ocurre con otros particulares que hacen uso del dominio público, pretendía utilizar la tradición de una apropiación para conseguir un derecho. La resolución reafirma que, sin personalidad jurídica, la comunidad no puede regularizar la situación para obtener la concesión formal y que cualquier posibilidad de titularidad debería recaer directamente sobre los propietarios individuales, de forma proporcional a su participación en el edificio.

En consecuencia, el Tribunal Supremo desestima el recurso de casación, confirma el archivo de la solicitud e impone las costas procesales con cargo a la comunidad recurrente, con un límite de 4.000 euros. La sentencia marca además doctrina sobre el carácter de las comunidades de propietarios como entidades sin personalidad jurídica propia y establece claramente los límites de su capacidad para actuar sobre el dominio público marítimo-terrestre.