El Estado pondrá freno a construir en zonas inundables después de décadas de presión urbanística en las Baleares
El criterio principal es que tanto en suelo rústico como en urbano no se pueden autorizar edificaciones nuevas, sobre todo en las zonas de flujo preferente
PalmaEl gobierno español ha decidido pasar a la acción para eliminar la posibilidad, aunque parezca increíble, de que todavía hoy se puedan autorizar nuevas construcciones en zonas inundables. Tras la tragedia del País Valenciano, las comunidades autónomas como las Baleares y los ayuntamientos no han terminado de imponer un criterio estricto prohibiendo nuevas autorizaciones en zonas de riesgo, y por ello el ejecutivo estatal prepara un real decreto nuevo que endurece las reglas para construir en zonas expuestas a inundaciones. En concreto, fija un límite más claro y prohíbe los usos residenciales nuevos en las áreas de más peligrosidad, como las conocidas zonas de flujo preferente. El proyecto normativo, aún en fase de información pública, establece que en las zonas de flujo preferente no se podrán autorizar viviendas nuevas, ni siquiera en suelo ya urbanizado. Refuerza, por tanto, el principio de que el riesgo de inundación debe condicionar la ordenación del territorio.
En Baleares, este tema fue especialmente polémico cuando el Gobierno de Marga Prohens quería fulminar las restricciones en zonas de riesgo que había impuesto el pacto. Finalmente, eliminó las prohibiciones en todas las zonas de riesgo a excepción de las inundables. Sin embargo, la realidad no es tan sencilla, y se continúan tramitando construcciones, principalmente residenciales. Palma es uno de los municipios que más proyectos tramita en este sentido. Por mucho que se sepa que la normativa genérica ya hace referencia a la necesidad de no autorizar nada en zona inundable, "la aplicación es siempre interesada", explica un técnico jurídico municipal consultado por el ARA Balears. "Si se puede conseguir dar la licencia, se da, buscando argumentos de todo tipo", afirma.
El real decreto estatal nuevo introduce ahora un límite común para todas las comunidades autónomas: los gobiernos autonómicos y los ayuntamientos podrán gestionar el riesgo, pero no podrán rebajar los mínimos estatales de protección en las zonas de más peligrosidad. Baleares tiene competencias propias en materia de recursos hídricos, pero el nuevo real decreto estatal fija un mínimo de protección común que la autonomía no puede reducir.
En las Islas Baleares, el debate tendrá especial incidencia en municipios atravesados por torrentes o con zonas bajas expuestas a episodios de lluvia intensa. No se podrán hacer autorizaciones que incumplan los mínimos estrictos que marcará el Estado.
La tragedia en el País Valenciano marca el camino
La reforma modifica el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, la normativa de evaluación y gestión de los riesgos de inundación, el Reglamento de la Administración Pública del Agua y el Reglamento General de Costas. El Ministerio justifica el cambio por el aumento de los episodios extremos y por la necesidad de adaptar la normativa al nuevo escenario climático, especialmente después de la DANA del 29 de octubre de 2024. Y lo hace mediante una fórmula, la del real decreto, que una vez pasada la información pública y las consultas pertinentes, podrá ser aprobada por el Consejo de Ministros sin que sea necesario validarlo en el Congreso, donde la mayoría de Sánchez resulta siempre complicada.
La principal novedad es que el texto refuerza la protección de las zonas de flujo preferente, aquellas donde el agua se concentra con más intensidad durante una avenida y donde el riesgo para personas y bienes es más elevado. En suelo urbanizado, la norma introduce una prohibición expresa de los nuevos usos residenciales en estos ámbitos, mientras que el régimen anterior podía admitir determinadas actuaciones si cumplían requisitos técnicos.
En suelo rústico, la restricción aún es más severa: las zonas de flujo preferente deberán mantener esta situación y solo se admitirán excepciones muy concretas, como pequeñas edificaciones agrarias y actuaciones vinculadas a aprovechamientos hidráulicos reconocidos.
También limita colegios, hospitales y residencias en zonas de riesgo
El proyecto no solo afecta a las viviendas. En las zonas con más riesgo también restringe la implantación de equipamientos nuevos considerados delicados, como centros educativos, sanitarios, residencias de personas mayores o con discapacidad, grandes superficies comerciales y determinadas instalaciones que podrían incrementar la vulnerabilidad ante una inundación.
En el resto de zonas inundables, fuera del flujo preferente, la construcción residencial continuará siendo posible, pero con condiciones de adaptación nuevas: las viviendas deberán situarse al menos un metro por encima de la cota de inundación de referencia y no podrán disponer de sótanos ni garajes subterráneos.
Un cambio de paradigma: el riesgo pasa a ordenar el territorio
La nueva normativa refuerza la idea de que las obras de defensa no pueden ser la única respuesta ante las inundaciones. El Ministerio defiende que la planificación urbanística es una de las herramientas principales para reducir la exposición al riesgo y evitar desarrollos nuevos en zonas vulnerables.
Por ello, los municipios deberán incorporar la cartografía oficial de riesgo de inundación a los instrumentos urbanísticos en un plazo de cinco años. Si no lo hacen, los informes de los organismos de cuenca podrán ser desfavorables para desarrollos urbanísticos nuevos. Además, los ayuntamientos deberán elaborar programas de adaptación al riesgo de inundación con identificación de zonas vulnerables, edificaciones afectadas, medidas de protección y sistemas de alerta.
El riesgo de inundación quedará inscrito en las compraventas
Otra novedad relevante es que el riesgo pasará a formar parte de la información inmobiliaria obligatoria. Cuando se venda una finca afectada por una zona de flujo preferente o una zona inundable, esta circunstancia deberá constar en el título de transmisión y quedar reflejada en el Registro de la Propiedad. Sin esta declaración no se podrá inscribir la transmisión.
La medida puede tener efectos especialmente relevantes en territorios con mucha presión urbanística, porque incorpora el riesgo de inundación como un elemento que también afectará al mercado inmobiliario.