La urgencia de la vivienda topa con los límites de legislar en caliente

PalmaLos decretos que esta semana aprobó el gobierno español en materia de vivienda a raíz del caso Maricarmen han abierto un debate que va más allá del contenido de las medidas. A pesar de que las dos normas no han pasado el filtro del Congreso, la respuesta de urgencia a una crisis residencial que se manifiesta en desahucios, precios del alquiler y falta de alternativas habitacionales también ha puesto sobre la mesa hasta qué punto se puede legislar con rapidez sin generar, al mismo tiempo, más inseguridad jurídica.

Los juristas consultados por el ARABalears alertan de los riesgos de legislar “en caliente”, de la sucesión de cambios normativos y de una fórmula, el decreto ley, que permite la entrada en vigor inmediata de las medidas antes de su convalidación parlamentaria. Desde el ámbito político, sin embargo, la lectura es otra. El politólogo Xavier Calafat interpreta la decisión de separar las medidas en dos decretos como una estrategia para combinar la presión social con la necesidad de conseguir una mayoría parlamentaria que permita sacar adelante, al menos, una parte del paquete. Una estrategia que de momento no ha obtenido resultados porque los dos decretos ley han quedado derogados.

El riesgo de legislar sin un plan

El catedrático de Teoría General del Derecho de la UIB Toni Bennàssar considera especialmente preocupante que una situación concreta acabe desencadenando una respuesta legislativa inmediata. “Como técnica jurídica, es una barbaridad legislar en caliente a partir de un caso concreto. El caso concreto se tiene que solucionar de manera individualizada”, sostiene.

A su parecer, una respuesta puntual no debería convertirse directamente en una norma general, ya que esto puede comprometer la calidad y la estabilidad de la regulación. Esta preocupación se traslada también al uso del decreto ley, que permite que las medidas entren en vigor antes del debate parlamentario ordinario y esta práctica puede generar problemas si después no se consigue suficiente apoyo para ser convalidadas. “El decreto ley hurta la participación de las Cortes Generales, que son las depositarias de la soberanía popular. La norma se publica y entra directamente en vigor”, señala.

El problema aparece especialmente si posteriormente la norma no sale adelante: las personas que hayan tomado decisiones o se hayan visto afectadas durante el periodo de vigencia pueden encontrarse después ante un marco jurídico diferente. Esto puede provocar, a su parecer, una “inseguridad jurídica importante”, considera, porque personas en situaciones similares pueden acabar sometidas a consecuencias diferentes en función del momento en que les sea aplicable una determinada regulación. En el caso de la vivienda, esta incertidumbre puede afectar tanto a propietarios como a inquilinos, especialmente en un ámbito sometido a cambios legislativos sucesivos.

Inseguridad para los propietarios

El coordinador de la Clínica Jurídica de la UIB, Sebastià Arbós, pone el foco en cómo esta inseguridad puede condicionar las decisiones de los particulares dentro del mercado del alquiler. En la Clínica Jurídica, explica, atienden numerosos casos relacionados con alquileres de habitaciones y se encuentran con arrendadores que prefieren no renovar los contratos ante la incertidumbre sobre qué pasará posteriormente. “Muchas veces no quieren ni negociar con ellos un aumento del alquiler por la inseguridad jurídica existente. Quieren que se vayan y después ya verán si lo vuelven a alquilar o esperan”, relata.

Arbós subraya que esta situación no afecta necesariamente a grandes tenedores. Algunos propietarios pueden ser reticentes a alquilar a personas o colectivos considerados vulnerables por las dificultades que perciben a la hora de recuperar posteriormente el inmueble. El jurista cuestiona, además, que parte de la responsabilidad de abordar la crisis residencial recaiga directamente sobre los propietarios. “Traspasar la obligación de las administraciones al administrado a la larga no suele dar buenos resultados”, afirma.

En cuanto al segundo decreto, que preveía medidas principalmente para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento e impedir aumentos de precio, Arbós es especialmente crítico, ya que lo considera problemático y difícilmente compatible con el primero. “El segundo es un despropósito, no se puede aprobar nunca. Supongo que sirve para aprobar el primero”, afirma. A su parecer, presentar simultáneamente dos textos contradictorios genera todavía más incertidumbre sobre cuál sería el marco aplicable si ambos hubieran sido convalidados. “Es contradictorio. No comprendo cómo un gobierno puede sacar dos decretos contradictorios al mismo tiempo, que si se hubieran aprobado, no sé qué habríamos hecho”, señala. A esta contradicción le añade una dificultad técnica: según Arbós, ambos decretos contienen “conceptos jurídicos indeterminados” que pueden generar problemas a la hora de aplicarlos. “Técnicamente no están bien hechos”, concluye.

No se resuelve el problema del precio

La abogada de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), Gloria Olmos, introduce otro elemento en el debate. En su opinión, algunas medidas del primer decreto, enfocado principalmente en detener los desahucios, podrían haber dado un cierto margen a las familias, aunque no resuelven la principal dificultad del mercado de la vivienda en las Baleares: el precio del alquiler.

Olmos valora que la prórroga automática de los contratos hubiera supuesto dar “un poco de aire” a las familias que saben que el contrato finalizará y que no disponen de una alternativa residencial. También considera especialmente importante la suspensión de los desahucios en casos de personas en situación de especial vulnerabilidad, una medida que ya ha comenzado a tener efectos en Mallorca.

En estos casos, según la abogada, los juzgados podrían requerir la intervención de las administraciones antes de continuar con el procedimiento. “La administración tendría la obligación de dar una alternativa. Si no la diera, el procedimiento podría continuar suspendido”, señala.

Al mismo tiempo, Olmos defiende que la falta de respuesta de la Administración no debería recaer sobre el propietario. “La administración que no está atendiendo esta situación debería compensar al propietario”, afirma. Para la abogada, la medida también puede servir para “desbloquear la inacción” administrativa y obligar a las instituciones a poner medios para ofrecer una alternativa residencial a las personas especialmente vulnerables.

Otro de los puntos que considera relevantes es el control de los contratos temporales. Esta fórmula, según explica, se puede utilizar para encubrir alquileres de vivienda habitual o incluso alquileres vacacionales. “Para que no sea un contrato fraudulento, el motivo de la temporalidad se tendrá que acreditar. El arrendador tendrá que especificar por qué se hace un contrato temporal”, explica.

Sobre las limitaciones a determinadas adquisiciones de vivienda por parte de grandes entidades, Olmos apunta que pueden tener algún efecto sobre el mercado, especialmente en la compra de viviendas para destinarlas posteriormente a la venta o al alquiler, aunque todavía es difícil determinar qué efecto concreto tendrán sobre el mercado del alquiler.

Para la abogada, en cualquier caso, la principal dificultad continúa sin resolverse: “El gran problema es el precio del alquiler”. Olmos considera que la declaración de zonas de mercado residencial tensionado podría tener efectos sobre los precios y las condiciones del mercado, pero cuestiona que el Gobierno de Prohens dé pasos en este sentido.

Presión social y cálculo parlamentario

Si los juristas ponen el foco en la técnica legislativa y los efectos de la inseguridad jurídica, el politólogo Xavier Calafat interpreta la división del paquete de vivienda desde la aritmética parlamentaria y la presión ejercida por los movimientos sociales. Considera que la decisión de presentar dos decretos responde a una combinación de presión social y cálculo parlamentario: el gobierno ha intentado conseguir una primera victoria que le diese oxígeno político y le permitiese rehacer, al menos parcialmente, la mayoría de investidura.

En este sentido, Sánchez habría podido optar por una vía más arriesgada: presentar un único decreto de máximos y, si el Congreso lo tumbaba, plantearse unas elecciones anticipadas con la vivienda en el centro del debate. Esta opción, según Calafat, habría podido acercar al gobierno a algunas reivindicaciones de los movimientos y sindicatos de vivienda y obligar al resto de fuerzas políticas a discutir sobre esta cuestión. Pero también habría comportado riesgos, porque ni el apoyo del movimiento por la vivienda ni un resultado electoral favorable estarían garantizados.

La vía elegida buscaba separar las medidas que podían reunir una mayoría de las que generaban más resistencias, con el objetivo de aprobar el primer paquete y continuar negociando el resto. En este escenario, si Junts hubiera dado apoyo al primer decreto, el gobierno estatal podría haberlo presentado, según Calafat, como una muestra de que aún conserva capacidad de actuar y de articular acuerdos. No ha sido así y ahora se abre la puerta a una posible pantalla electoral.

Con todo, el factor que el politólogo considera más importante es la presión social. La acampada de Sol y las movilizaciones en otros puntos del Estado, según su interpretación, han ampliado el marco de lo que se considera políticamente posible y han hecho más costoso continuar sin dar una respuesta a la crisis de la vivienda.

En esta lectura, el PSOE habría asumido medidas que hasta hace poco no había incorporado o que habían quedado atascadas, como la regulación del alquiler de temporada o las limitaciones a las compras de los grandes tenedores. Calafat interpreta que el ejecutivo intenta convertir así la presión de las calles y de sus socios parlamentarios en una respuesta que pueda prosperar en el Congreso y que, a la vez, le permita recuperar iniciativa política.

A pesar de todo, el rechazo de los dos decretos ley deja una incógnita inmediata sobre cuál será el siguiente movimiento de Pedro Sánchez. El gobierno español puede intentar volver a llevar al Congreso uno de los paquetes –o reformular las medidas para buscar los apoyos que ahora no ha conseguido–, pero también tiene sobre la mesa la opción de un adelanto electoral. La presión social, mientras tanto, no afloja. La acampada por la vivienda se mantiene y los sindicatos ya empiezan a plantear la posibilidad de una huelga general ante una crisis que continúa sin una respuesta que satisfaga a las organizaciones sociales.

La cuestión es, así, si el ejecutivo optará por insistir en la vía parlamentaria e intentar aprobar de nuevo, aunque sea parcialmente, las medidas de vivienda, o si la dificultad para reunir una mayoría acabará abriendo la puerta a las urnas. Entre ambas opciones, la crisis residencial continúa presionando al gobierno estatal desde la calle mientras el Congreso vuelve a poner límites a su capacidad legislativa.