La patronal del alquiler turístico alaba el nuevo IVA porque profesionalizará el sector

PalmaLa patronal del alquiler turístico de las Baleares se muestra satisfecha con la aplicación de un IVA del 10% a las viviendas vacacionales, porque considera que la medida "profesionalizará todavía más el sector". El presidente de Habtur, Antoni Barceló, admite que el nuevo impuesto puede reducir un poco la rentabilidad, sobre todo de los pequeños propietarios que gestionan directamente una única vivienda, pero considera que el impacto será menos negativo de lo que puede parecer inicialmente. "Es cierto que tendrás que descontar este 10% de los precios ya pactados, pero las medidas están orientadas hacia una profesionalización del sector mayor y eso no es malo", señala.

El cambio forma parte del nuevo paquete estatal de vivienda aprobado por el Consejo de Ministros y publicado este miércoles en el BOE. La reforma establece que, a partir del 1 de diciembre, el alquiler de apartamentos o viviendas amuebladas a un mismo arrendatario que no superen las 30 noches tributarán con un IVA del 10%. Hasta ahora, el alquiler de una vivienda turística podía quedar exento de IVA si el propietario no prestaba servicios propios de la industria hotelera. Estos servicios —limpieza durante la estancia, restauración, lavandería y otros similares— ya obligaban a pagar IVA. Con la nueva norma, la duración de la estancia será suficiente para aplicarle el 10%, aunque no se ofrezcan estos servicios. Queda excluido el alquiler de corta duración dentro de la vivienda habitual del propietario, que continuará exento.

Según Barceló, este cambio tiene otra cara. Cuando una actividad está sujeta a IVA, el propietario puede deducir lo que paga por los gastos vinculados a esta actividad. "El propietario que hace IVA se lo puede descontar, y con las pequeñas inversiones y gastos que haces, recuperas el IVA soportado", explica. Según el presidente de Habtur, esto puede hacer que a muchos propietarios que hasta ahora eran reticentes a gestionar el alquiler como una actividad empresarial les dé "menos pereza" profesionalizarlo. La posibilidad de deducir el IVA dependerá del punto de vinculación con la actividad de cada gasto, pero la patronal considera que esto puede compensar al menos parcialmente la nueva carga fiscal.

El gobierno español justifica el cambio precisamente con este argumento: que las viviendas destinadas a estancias turísticas tributen "como el negocio que suponen" y que el tratamiento fiscal se acerque al de los establecimientos de alojamiento. El decreto introduce otra medida sobre los pisos turísticos: permite a los ayuntamientos de zonas con el mercado residencial tensionado aplicar un recargo en el IBI. Podrá llegar al 50% por una vivienda turística, al 100% cuando el titular tenga dos o más, y hasta el 150% cuando tenga cuatro o más. No es un recargo automático: dependerá de la declaración de zona tensionada y de la decisión de cada ayuntamiento.

El cambio más profundo, en el alquiler de temporada

Barceló considera que la parte de la reforma que puede tener más consecuencias en las Baleares no es necesariamente el IVA del alquiler vacacional, sino las restricciones al alquiler de temporada. "Donde afectará más será al alquiler de temporada", apunta. Se trata de viviendas que hasta ahora se alquilaban durante dos, tres o varios meses con esta fórmula, sin formar parte necesariamente de la oferta turística reglada. "El alquiler de toda la vida en una zona de costa, hecho por familias locales, normalmente al mismo propietario cada año", explica.

El decreto redefine esta modalidad. A partir de ahora, para que un contrato se considere temporal, el inquilino deberá estar desplazado de su domicilio habitual por una causa real y justificada, que se deberá acreditar y hacer constar expresamente en el contrato. Además, el propietario deberá demostrar que existe esta causa. Si no existe o no consta correctamente, el contrato se considerará de alquiler de vivienda habitual desde el principio, con todas las garantías que esto conlleva para el arrendatario.

Esto no significa que desaparezca cualquier alquiler de meses. Un trabajador desplazado, una persona que necesita una vivienda temporalmente por estudios y otras causas justificadas podrán continuar utilizándolo. La norma pretende impedir que se utilice artificialmente el contrato de temporada para cubrir una necesidad que en realidad es permanente o para esquivar la normativa del alquiler residencial. Estos contratos deberán durar más de 31 días y, como regla general, no podrán superar los 12 meses. Si el contrato supera el año sin ninguna causa que justifique la temporalidad, o si las mismas partes encadenan más de dos contratos consecutivos sobre la misma vivienda, la ley permite considerar que se trataba de un alquiler habitual desde el primer contrato.

Barceló ve un impacto especialmente relevante en esta fórmula, sobre todo en Mallorca. "Esta gente de Palma o del interior que alquilaba tres meses", dice, deberá justificar que se trata de un alquiler temporal y no de una manera de ofrecer alojamiento turístico al margen de la normativa. El presidente de Habtur defiende que la diferencia entre una actividad y la otra también debería basarse en los servicios turísticos que se ofrecen. "Yo siempre he ido por servicios turísticos. Una limpieza, por ejemplo", señala.

La reforma también establece que los alquileres turísticos sometidos a la normativa del sector quedan fuera de la Ley de arrendamientos urbanos y fija que las estancias no podrán superar, en ningún caso, 30 días, aunque las comunidades autónomas podrán establecer una duración inferior. Con esta limitación, la norma pretende reforzar la separación entre la vivienda turística reglada y el alquiler temporal residencial.

Más controles para los alquileres de temporada y por habitaciones

Las nuevas normas no afectan solo a la duración de los alquileres. En los contratos temporales sucesivos sobre una misma vivienda, las subidas del alquiler quedarán limitadas por el nuevo índice estatal de referencia para la actualización de los alquileres (IRAV). En las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, los contratos temporales también estarán sometidos a los límites de precio previstos para el alquiler residencial.

También se endurece la regulación del alquiler por habitaciones. La suma de lo que se cobra por todas las habitaciones de un piso no podrá superar el precio que correspondería al alquiler de la vivienda completa. Y, si se encuentra en una zona tensionada, también se aplicarán las limitaciones de precios correspondientes.

La norma incorpora otras garantías para los inquilinos temporales: los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato no se podrán cargar al inquilino, ni tampoco los impuestos asociados a la vivienda si no le corresponde pagarlos. Además, el inquilino temporal podrá rescindir el contrato después del primer mes con solo 10 días de preaviso y sin tener que indemnizar al propietario.

Para Habtur, este paquete consolida una separación cada vez más clara entre quien ejerce una actividad turística reglada y quien utiliza otras fórmulas de alquiler. Barceló asume que el 10% de IVA supondrá un coste inicial, sobre todo para los pequeños propietarios, pero considera que el sector del alquiler vacacional legal de las Islas está en condiciones de asumirlo. "Todas las medidas llevan hacia la profesionalización del sector, que es, en definitiva, lo que queremos", resume.

El Real decreto ley ha entrado en vigor este jueves, 8 de octubre, con las excepciones que fija el texto, mientras que el IVA del 10% para los alquileres de hasta 30 noches no se empezará a aplicar hasta el 1 de diciembre.