Un fondo norteamericano y la Sareb se apoderan del proyecto de 1.080 pisos en Son Ximelis

PalmaEl Ayuntamiento de Palma ha aprobado definitivamente los estatutos y las bases de la junta de compensación del Proyecto Residencial Estratégico de Son Ximelis, situación que abre el camino a la urbanización de 143.649 metros cuadrados, donde se podrán hacer 1.080 viviendas, según los datos municipales. Del total, 530 viviendas tendrán algún tipo de protección pública. El proyecto tenía la aprobación inicial, pero hacía falta la definitiva para pisar el acelerador.

Detrás de esta operación urbanística, que forma parte de los Proyectos Residenciales Estratégicos (PRE) en tramitación, hay dos actores: un fondo internacional de inversión –Oaktree, a través de su filial ERRIAP Activos Inmobiliarios— y la Sareb, que han conseguido agrupar más del 60% del suelo necesario para impulsar el proyecto y liderar su desarrollo. Oaktree, que tiene la mayor parte de la propiedad, es un fondo norteamericano con sede en Los Ángeles que opera en Europa a través de sociedades en Luxemburgo.

El proyecto se ha beneficiado de las nuevas normativas, tanto en cuanto a la posibilidad de incluir más viviendas en un mismo espacio –según la Ley de proyectos estratégicos y de obtención de suelo– como en cuanto a una tramitación simplificada. En este momento, los pequeños propietarios de los terrenos de esta zona urbanizable de Palma han quedado excluidos. Ellos pedían otro modelo, pero sus activos también formarán parte de la operación sin que ni siquiera se haya hecho una expropiación.

Uno de los grandes proyectos residenciales de Palma

Son Ximelis forma parte de los Proyectos Residenciales Estratégicos (PRE) que impulsa Cort para incrementar la oferta de vivienda en la ciudad. Estos desarrollos prevén la construcción de más de 7.000 viviendas en Palma, con un porcentaje del 50% de protección oficial y precio limitado.

Este proyecto se suma a otros grandes ámbitos en tramitación, como Son Güells, Cas Pastors y Son Cladera, que configuran el crecimiento urbanístico previsto en Palma los próximos años. Según explicó el ARA Balears, a pesar de la aceleración de los trámites que el PP ha impulsado, fuentes de los promotores urbanísticos calculan que la mayor parte de los pisos no se finalizará hasta dentro de cuatro o cinco años. En todo caso, el paso conseguido por el fondo de inversión Oaktree puede hacer que los de Son Ximelis sean unos de los primeros que lleguen.

Ahora toca hacer el proyecto de urbanización y someterlo a los filtros de Urbanismo y del resto de administraciones implicadas. Los promotores deberán acreditar de dónde sacarán el agua para el suministro de la nueva promoción. El Plan General de Palma incluye informes específicos sobre la falta de recursos hídricos para desarrollar lo previsto cuando se aprobó. Ahora, todavía hay más intensidad de uso en determinados suelos urbanizables, como el caso de Son Ximelis.

El papel clave de la nueva ley

La operación se enmarca en la Ley 4/2025 de actuaciones urgentes para proyectos residenciales estratégicos, que permite agilizar los trámites urbanísticos e incrementar la edificabilidad para acelerar la construcción de vivienda.

La normativa introduce mecanismos excepcionales dentro de la gestión urbanística, y ha sido clave para agilizar la tramitación y para que los grandes propietarios, como los fondos de inversión y la Sareb, hayan puesto su criterio por encima de los pequeños propietarios. La norma les ha permitido integrar fincas dentro de la reparcelación sin necesidad de expropiación previa, una medida que refuerza la capacidad de actuación de los grandes propietarios.

Esta circunstancia provocó alegaciones por parte de una empresa con sede en Alcudia y también de Iberdrola Inmobiliaria, en desacuerdo con el procedimiento. La normativa actual ha permitido que Cort haya desestimado las alegaciones y que el trámite para crear las bases de la nueva urbanización se haya podido llevar a cabo.

Según fuentes jurídicas consultadas, "el caso evidencia el desequilibrio entre grandes operadores y los propietarios minoritarios", con un peso mayor de los grandes tenedores. Con la aprobación de los estatutos, el control efectivo del desarrollo queda en manos del fondo internacional y la Sareb, que marcarán el ritmo de la urbanización y el futuro desarrollo de las viviendas.

La aprobación definitiva de los estatutos supone el paso de la fase administrativa a la operativa. La junta de compensación será la encargada de gestionar la reparcelación del suelo y las obras de urbanización. Aun así, la constitución formal todavía está pendiente de un informe autonómico previsto por la ley, que deberá validar definitivamente el desarrollo.