El TSJIB frena a un promotor que quería urbanizar suelo rústico por la vía de los hechos consumados

PalmaEl Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares ha vuelto a poner límites a una de las vías que los propietarios de suelo han utilizado históricamente para intentar obtener derechos urbanísticos sobre terrenos rústicos: argumentar que la realidad física ya los ha convertido, de hecho, en ciudad. Pero, que lleguen servicios, que una carretera los rodee o que la urbanización se haya ido aproximando a la finca no basta, por sí mismo, para convertirla en suelo urbano consolidado, según una sentencia reciente del TSJIB.

Esta es una de las conclusiones más relevantes de la sentencia dictada el 3 de junio por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de las Baleares a raíz del recurso de Vibelba SLU y Agropecuaria Mallorquina SA contra el Plan General de Palma aprobado definitivamente en 2023. Las empresas impugnaron diversas determinaciones que afectaban a propiedades suyas en Son Quint, Son Puigdorfila y Son Vida. Entre sus pretensiones estaba que una parcela clasificada como rústica fuera declarada judicialmente suelo urbano consolidado.

Vivelba es de los grandes agentes de la transformación urbanística de todo el corredor de poniente de Palma –Son Rapinya, Son Xigala/Arabella Parc, Son Puig, Son Muntaner, Son Quint y Son Vida más reciente– durante cerca de cincuenta años. Hoy, toda la zona se ha convertido en una serie de urbanizaciones que poco a poco han consumido lo que hace unas décadas eran almendrales y, en definitiva, reductos del paisaje mediterráneo tradicional de la Palma del siglo XX.

La propiedad sostenía que los terrenos disponían de los servicios urbanísticos necesarios y estaban insertos en un entorno ya transformado. El mismo recurso apelaba a la conocida doctrina de la “fuerza normativa de los hechos”: el principio según el cual el planeamiento no puede ignorar una realidad material plenamente urbana. Históricamente, algunos tribunales han aceptado que la degradación, la urbanización parcial y la creación de determinados servicios en suelo rústico daba derecho a reconocerlo como urbano, lo que supone un cambio enorme en las posibilidades edificatorias, y por tanto un incremento del beneficio sobre un terreno adquirido a precio de rústico.

Pero el TSJIB ha rechazado aplicar esta doctrina de manera automática. La sentencia recuerda que la jurisprudencia la ha restringido para evitar que el suelo urbano se extienda simplemente por proximidad con las zonas ya urbanizadas. No basta con que una finca tenga una carretera, una tubería o una red eléctrica al lado: debe estar legalmente integrada en la trama urbana y los servicios deben haber sido ejecutados precisamente como parte del proceso urbanizador de aquellos terrenos. El tribunal recupera la idea de que el suelo urbano no puede avanzar como una “mancha de aceite” por simple adyacencia.

La legislación balear refuerza esta barrera. La Ley de urbanismo (LOUIB) exige que el terreno haya sido legalmente sometido al proceso de integración en el tejido urbano y que disponga de los servicios urbanísticos básicos. Es decir, la presencia material de estos servicios no genera por sí misma el derecho a ser suelo urbano.

En el caso de Son Quint, el TSJ constata que los servicios que pasan por el límite de la parcela no fueron ejecutados para servir a esta finca, sino al sector urbanizable de Son Quint desarrollado posteriormente mediante un plan parcial. El vial adyacente es igualmente una vía de circunvalación y no una calle concebida para dar acceso urbanístico a la parcela.

La resolución contiene otro elemento especialmente revelador: durante el procedimiento, las mismas recurrentes tuvieron que reconocer que la finca no había sido nunca suelo urbano. El planeamiento anterior también la clasificaba como suelo rústico general, entonces con una calificación vinculada a la repoblación forestal.

El tribunal mantiene el carácter rústico del terreno, y lo hace recordando una doctrina del Supremo que resume buena parte del conflicto urbanístico: no se puede llegar a obtener suelo urbano “al descuido”, al margen del planeamiento ordenado y sin asumir las cargas, cesiones y procesos de equidistribución asociados a la transformación legal del suelo.

Los errores del Plan General

Pero la misma sentencia que cierra esta puerta pone en evidencia importantes deficiencias del documento aprobado por el Ayuntamiento de Palma. El caso más llamativo es el de un sistema general de infraestructuras de 1.424 metros cuadrados. El Plan General afirmaba que en aquella parcela había un depósito de agua ya construido y que el terreno era de titularidad municipal. Ninguna de las dos cosas era cierta. Ante el tribunal, el Ayuntamiento admitió que “no existe ningún depósito ni propiedad municipal en la zona”. A pesar de anunciar que lo corregiría, dos años después no constaba que lo hubiera hecho.

Una situación similar se produce en Son Quint. Durante la fase de alegaciones al Plan, Palma ya había aceptado que determinados terrenos no debían ser calificados de parque periurbano, una iniciativa que no gustaba nada a los titulares de los terrenos. La respuesta administrativa era favorable a los propietarios, pero la rectificación no se trasladó a los planos de la aprobación definitiva, que continuaron representándolos como parque periurbano. El tribunal también anula esta calificación.

El tercer error afecta precisamente a la finca rústica que las empresas querían convertir en urbana. El TSJIB rechaza esta pretensión, pero simultáneamente concluye que el Plan se había equivocado al catalogarla como Zona de Interés Paisajístico (ARIP) de Son Puigdorfila Vell. La parcela no figuraba correctamente dentro del ámbito descrito por la misma normativa del Plan y Cort reconoció que no debía tener aquella categoría de protección. El tribunal elimina la calificación paisajística, pero no transforma por ello el terreno en urbano.

Finalmente, la sentencia detecta otra contradicción en unos 8.500 metros cuadrados situados entre la calle de la Vinagrella y la plaza de Son Vida. En el planeamiento anterior eran suelo urbano con uso turístico. En los planos del Plan General aparecen, en cambio, como equipamiento deportivo. El Ayuntamiento aseguró durante el proceso que no había cambiado esta calificación, pero el tribunal constata que el plano aprobado dice exactamente lo contrario y ordena rectificarlo. La Sala acaba anulando estas cuatro determinaciones, pero no el resto del Plan General.