¿Se puede prohibir que los fondos buitre compren viviendas en las Islas?

PalmaMÉS per Mallorca ha recuperado una iniciativa que el PP y Vox tumbaron en el Parlament en 2024, porque considera que la propuesta de vivienda asequible que recientemente hizo la Comisión Europea le da una nueva vigencia. Se trata de una proposición de ley contra la especulación en la vivienda –que si se aprueba deberá elevarse al Congreso– que tiene como medida estrella la restricción de la compra de inmuebles a empresas y personas jurídicas, tales como los fondos de inversión, las sociedades mercantiles y las empresas. El objetivo último de la norma, que volverán a registrar con algunas modificaciones en las próximas semanas, es que el mercado de la vivienda priorice la función social por encima del rendimiento financiero. El líder de los ecosoberanistas, Lluís Apesteguia, defiende que esta propuesta puede tener encaje legal, pero la presidenta del Govern, Marga Prohens, le acusó de promover "la expropiación" de viviendas. ¿Es posible prohibir que los fondos buitre adquieran vivienda en las Illes?

La proposición de ley de MÉS per Mallorca plantea un veto explícito a la compra de viviendas a empresas y sociedades. Quedan excluidas las administraciones para el desarrollo de políticas públicas de vivienda y las constituciones de garantías hipotecarias. También exige acreditar, con el empadronamiento, la residencia habitual en las Illes durante un mínimo de tres años consecutivos para poder adquirir la propiedad de un inmueble residencial. También prohíbe comprar nuevos inmuebles a aquellos residentes o sus cónyuges que ya sean titulares de una o más viviendas en el estado español o en su país de origen. En paralelo, propone que el comprador de una casa adquiera el compromiso jurado de mantener su residencia habitual en el inmueble durante al menos diez años y, en caso de traslado obligado por fuerza mayor, a ponerlo en alquiler a un precio tasado en menos de 24 meses, a favor de un residente: le quedaría prohibido destinar el inmueble al alquiler turístico o cambiar su uso residencial durante esta década.

En paralelo, da herramientas a los ayuntamientos para que puedan aprobar, en función de la situación del municipio, cuáles de estas medidas aplican o no, siempre que se cumplan tres condiciones de un índice de estrés habitacional que también aporta la norma. En el mismo sentido, plantea un régimen sancionador: los notarios y registradores deberían notificar todas las operaciones con no residentes en un registro específico del Gobierno. Las infracciones muy graves –como comprar o inscribir un inmueble saltándose la ley– se castigan con multas de hasta el 25% del valor de la compraventa, con un mínimo de 30.000 euros. También se prevén inhabilitaciones de hasta seis meses para registradores.

Fuentes de MÉS per Mallorca exponen que en las próximas semanas actualizarán la ley para añadir dos propuestas. La primera, una proposición de ley presentada la semana pasada por el partido Nueva Canarias que propone convertir la vivienda en un derecho subjetivo exigible por vía judicial ante la Administración. Además, fija la meta de alcanzar 44.000 viviendas protegidas en un plazo de cinco años, y establece una financiación pública estable equivalente al 0,4% del PIB autonómico, que en Canarias serían unos 256 millones de euros anuales. Para hacerlo, plantea introducir un impuesto específico a los grandes tenedores, bancos y fondos buitre que mantengan inmuebles vacíos con fines especulativos para forzar su cesión temporal y la movilización del parque desocupado, además de un paquete de rebajas fiscales para facilitar el acceso a la residencia habitual. Además, incorporarán la propuesta de un estudio del Plan Estratégico Metropolitano de Barcelona (PEMB), que en las zonas tensionadas solo se puedan adquirir viviendas para uso habitual y permanente del comprador, con excepciones como la adquisición de edificios enteros, siempre que las viviendas se destinen a alquiler habitual, no a usos temporales ni turísticos. En cuanto a las segundas residencias, la medida permitiría la compra de una segunda vivienda en un municipio diferente al habitual, aunque esté en una zona tensionada, siempre que fuera para uso personal y no para alquiler o inversión.

¡Qué encaje legal tienen estas propuestas?

Las mismas fuentes argumentan que su propuesta tiene encaje legal: "Lo confirma el estudio del PEMB y la propuesta de la Comisión Europea". En la exposición de motivos de la proposición de ley, MÉS hace una argumentación jurídica. Invoca el artículo 47 de la Constitución Europea, que establece que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. También cita el Estatuto de Autonomía, y especialmente el artículo 33.4, que otorga a la comunidad la competencia exclusiva en vivienda. Por otra parte, recuerda que la Unión Europea ya reconoce excepciones para limitar la compraventa a no residentes en territorios como Malta, Dinamarca y las islas Åland en Finlandia. Además, argumenta que la libre inversión descontrolada en un territorio limitado genera un encarecimiento de los precios que impide el ejercicio de libertades europeas como la libre circulación y residencia de personas y la libertad de establecimiento. Por otra parte, se ampara en la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la UE, que permite a un estado miembro establecer restricciones por razones imperiosas de interés general. En el mismo sentido, enfatiza que las restricciones se basan exclusivamente en el criterio de residencia efectiva o empadronamiento y no en la nacionalidad, y que se configuran como extraordinarias y temporales para municipios en situación de emergencia habitacional.

A este debate se suma el estudio publicado en octubre de 2025 por el estudio del PEMB -una asociación privada promovida por el Ayuntamiento de Barcelona y el Área Metropolitana de Barcelona-, que analizó la viabilidad jurídica de limitar la compra de viviendas solo para residencia habitual, una medida inspirada en ciudades europeas como Ámsterdam. El informe consideró viable limitar la compra de viviendas cuando estas no se destinen a residencia habitual de la persona compradora, pero con algunas excepciones. Por otra parte, MÉS considera que la propuesta de ley de vivienda asequible de la Comisión Europea establece un marco europeo común y una metodología objetiva que, si se aprueba, dará mayor cobertura legal a sus reivindicaciones. Este marco regulatorio debe dar herramientas a las instituciones locales y estatales para que los ayuntamientos puedan restringir el alquiler turístico y la compra de segundas residencias.

"La propuesta de la Comisión Europea da un margen para intervenir"

El catedrático de Derecho internacional público en la UIB Joan David Janer destaca que la propuesta de la Comisión Europea da pautas a las administraciones estatales para "adoptar medidas que no entren en conflicto con la normativa comunitaria". "Da un margen para intervenir", explica: "Nos encontramos con que hay un problema de vivienda en muchos de los estados miembro, y las administraciones podían tener un temor de aplicar medidas que pudieran no ser compatibles con la libre prestación de servicios". Así, considera que la propuesta da "una mínima seguridad jurídica, tanto al estado, como a las comunidades autónomas". En este sentido, señala que lo que entra en juego en la norma no es la nacionalidad, "sino priorizar que los residentes puedan acceder a una vivienda". Por otra parte, advierte que la limitación de compra de segundas residencias "no es sencillo de encajar, porque entra en juego el derecho de la propiedad privada".

Ahora bien, rechaza que, de momento, esta propuesta dé ninguna cobertura. "Por ahora es un borrador de propuesta que se tiene que empezar a tramitar", advierte. Por otra parte, sin entrar en la proposición de ley de MÉS per Mallorca, la considera "maximalista" y pone en duda que tenga cabida en el marco constitucional español. "El Parlamento de Cataluña adoptó una norma que pretendía limitar las segundas residencias en Cataluña, y el Consejo de Garantías Estatutarias les dijo por unanimidad que era inconstitucional", recuerda. La Generalitat se ha propuesto impulsar cambios en la ley para evitar los riesgos que señala el Consejo de Garantías. Según Janer, la proposición de los ecosoberanistas "choca contra el derecho de la propiedad privada, la libre intervención y el mercado de la vivienda".