Más multipropietarios y más gente sin ningún piso: la brecha se dispara en las Islas

PalmaLa propiedad inmobiliaria se está concentrando en menos manos en las Baleares. Los datos oficiales confirman que los titulares de una sola casa o piso cada vez son menos y, como puros vasos comunicantes, aumenta el grupo de los multipropietarios. En menos de dos décadas, la proporción de titulares catastrales con un único bien urbano ha pasado del 64,78% en 2007 al 54,61% en 2026. Mientras tanto, crecen todas las franjas de multipropietarios hasta los 25 inmuebles por cabeza y el salto es especialmente pronunciado entre los pequeños y medianos tenedores.

Los datos de la Dirección General del Catastro dibujan una transformación progresiva de la estructura de la propiedad en las Islas. Porque si bajan significativamente los propietarios de un bien inmueble, los que tienen dos o más ya son el 45% del total de propietarios, una cifra nunca alcanzada antes. La evolución y el desglose de estos multipropietarios muestra perfectamente cómo la acumulación avanza a un ritmo muy elevado, ya que las cifras son de los últimos 20 años. En concreto, los titulares de dos bienes urbanos han pasado de representar el 18,58% al 20,85%; los que tienen tres, del 7,73% al 10,21%; los de cuatro, del 3,56% al 5,29%, y los de cinco, del 1,83% al 2,85%.

Pero es a partir de aquí donde el cambio se hace todavía más evidente. Los titulares de entre seis y diez bienes, un grupo pequeño en términos absolutos, experimenta un incremento exponencial: eran el 2,51% en 2007 y ahora ya representan el 4,64%, un incremento del 84,9%. Los que acumulan entre 11 y 25 también han crecido con fuerza, del 0,76% al 1,31%.

Por tanto, la fotografía que emerge de los datos no es solo –ni principalmente– la de un incremento de los grandes tenedores. El gran cambio se produce entre los pequeños y medianos multipropietarios. “La tendencia general es que se está pasando de la propiedad a la multipropiedad”, resume la geógrafa e investigadora de la UIB Sònia Vives. Según explica, el crecimiento “se concentra sobre todo en los multipropietarios pequeños y medianos”, particularmente entre los que tienen entre dos y cinco propiedades, mientras que los grandes tenedores se mantienen comparativamente más estables.

Los datos son de titularidad catastral de bienes inmuebles urbanos, una categoría que no equivale exclusivamente a viviendas: entran también garajes, trasteros, locales y otras propiedades urbanas. Por tanto, estas cifras sirven sobre todo para observar cómo evoluciona la distribución de la propiedad urbana, más que para afirmar cuántas viviendas tiene exactamente cada titular.

La propiedad, frontera social

Para Vives, este movimiento tiene consecuencias que van mucho más allá de la estadística catastral. La propiedad inmobiliaria se ha convertido, sostiene, en uno de los elementos que más determinan la posición social. “La propiedad de una vivienda ahora mismo es el elemento que más condiciona en qué parte de la estratificación social estás”, explica. A un lado están los que disponen del patrimonio suficiente para adquirir más inmuebles y convertirlos en una fuente de renta. Al otro, una población que tiene cada vez más dificultades para acceder a su primera propiedad y queda abocada a un mercado del alquiler extraordinariamente tensionado. “Esto quiere decir que hay más gente que se está empobreciendo y más gente que se está enriqueciendo”, señala Vives.

El mecanismo, según la investigadora, se retroalimenta. Quien tiene que destinar una parte muy elevada de sus ingresos al alquiler tiene menos capacidad de ahorro y, por tanto, más dificultades para entrar en el mercado de compra. Quien ya tiene patrimonio, en cambio, puede obtener rentas y disponer de más recursos para continuar adquiriendo propiedades.

Vives sitúa aquí precisamente el aumento de los propietarios medios que muestran los datos del Catastro: personas que adquieren más de un inmueble para alquilarlo y que progresivamente pueden convertirse en rentistas. “Los rentistas que están creciendo se enriquecen y los que ya no pueden ser propietarios y tienen que ir al mercado de alquiler se empobrecen”, explica la profesora de la UIB. De aquí deriva, concluye, “una polarización social cada vez mayor”.

El diagnóstico coincide con el que hace el Sindicato de Inquilinas de Mallorca, constituido este mismo año. Uno de sus portavoces, Òscar Martínez, pone también el foco precisamente en este propietario intermedio que a menudo queda fuera del debate entre el particular que tiene un único piso y los grandes fondos de inversión. “La mayoría de los rentistas son pequeños propietarios que tienen cinco o seis inmuebles”, señalaba Martínez en una entrevista concedida en mayo. Su explicación es que quien ya tiene patrimonio es también quien dispone de mayor capacidad para reunir la entrada necesaria para adquirir otra propiedad. “Al final, las propiedades van quedando en menos manos”, concluía.

El Sindicato cuestiona así una de las imágenes más extendidas del mercado del alquiler: la del propietario particular que tiene simplemente una segunda vivienda. Martínez considera que la vivienda se ha convertido progresivamente en un activo para obtener rentabilidad e insiste en que la raíz del problema no se puede atribuir simplemente a los extranjeros que compran en Mallorca. “La responsabilidad no es de los extranjeros, sino de los que venden a estos precios”, defiende.

El Sindicato calcula que más de la mitad de los inquilinos destinan más del 30% de los ingresos a pagar la vivienda y advierte que en Mallorca encontrar un alquiler por debajo de los 900 euros ya resulta extraordinariamente difícil.

Un fenómeno global

Una investigación publicada este año por el Ministerio de Derechos Sociales y Consumo en colaboración con el Instituto de Filosofía del CSIC, dedicado específicamente al mercado del alquiler, retrata que más de la mitad de las viviendas arrendadas por particulares en el Estado están en manos de propietarios que alquilan dos o más. En concreto, los multiarrendadores concentran el 52,8% de las viviendas alquiladas por particulares.

En Palma, esta proporción sube hasta alrededor del 63%, una de las cifras más elevadas entre las grandes ciudades analizadas. El resultado encaja con la idea que defiende el Sindicato de Inquilinas: el propietario con una única vivienda de alquiler ya no explica por sí solo la estructura del mercado, aunque sigan existiendo perfiles patrimoniales muy diferentes.

El informe, titulado El problema de la concentración inmobiliaria en España detecta que, entre 2008 y 2022, los hogares con un solo inmueble disminuyeron un 22%, mientras que los que poseían dos o más crecieron un 54%. Paralelamente, los hogares sin ninguna propiedad aumentaron un 63%. La tendencia coincide con la que muestran los datos catastrales de las Baleares: retrocede el peso del titular de un único bien mientras aumenta el de los multipropietarios.

Para Sònia Vives, que esta tendencia tenga especial intensidad en un territorio como las Baleares tampoco es casual. La investigadora sitúa esta transformación dentro de un proceso estatal más amplio de financiarización de la vivienda y expansión de la economía de activos, pero considera que las consecuencias se acentúan en economías fuertemente turistizadas.

“No es una tendencia exclusivamente de las Baleares, sino de todo el Estado, pero es cierto que este proceso es más intenso dentro de las economías turistizadas”, explica. En el caso de las Islas, Vives añade también la fuerza de la inversión inmobiliaria exterior. La entrada de capitales con una capacidad adquisitiva superior a la de buena parte de la población residente incrementa, según la investigadora, unas desigualdades que ya se producen por la misma acumulación de patrimonio.

El sector inmobiliario comparte el diagnóstico sobre la extrema dificultad de acceso a la vivienda, pero pone el acento en una causa diferente. El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de las Baleares, José Miguel Artieda, ha dicho en diferentes ocasiones que las Islas están inmersas en una “crisis de oferta de vivienda”. Según Artieda, la falta de inmuebles disponibles ante la demanda existente dificulta tanto el acceso de los nuevos compradores como el de las personas que ya tienen vivienda, pero necesitan otra.